住宅ローンが返済不可になったらどうなる？早めに検討したい対処法も解説

住宅ローンは、返済不可になったまま放置していると後々大変なリスクを背負うことになります。
そこで今回は神奈川県鎌倉市や横浜市、湘南エリアに不動産をお持ちの方に向けて、住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法についてご説明します。
競売と任意売却の違いについてもご説明しますので、住宅ローンの返済が難しいと感じている方はぜひ参考にしてください。

住宅ローンが返済不可になった際に実践するべき対処法とは

住宅ローンが返済不可になるとさまざまなリスクが生じ、対処が遅れると今後の生活に大きな影響が及んでしまいます。
まず、住宅ローンが返済不可になると生じるリスクについて確認しておきましょう。

住宅ローンが返済不可になるとどうなるのか

住宅ローンが返済不可になると、以下のような事態になる可能性があります。

• 住宅ローンの金利が上がる
• 一括返済を求められる
• 不動産が競売にかけられる
• 自己破産する

住宅ローンの返済を滞納して1～2か月ほど経つと、金融機関から督促状が届きます。
その際にすみやかに対処しないと、金利が上がる可能性があります。
住宅ローンの金利はほかのローンよりも低くなるように優遇されていますが、滞納するとその優遇を受けられなくなるからです。
そして3か月以上滞納が続くと、住宅ローンを分割で返済できる「期限の利益」を失い、一括返済を求められてしまいます。
一括返済に対応できないと、不動産は差し押さえられて競売にかけられ、売却されてしまうでしょう。
競売の売却価格は市場価格よりも安くなるため、売却代金で住宅ローンを完済できなくなる可能性が高く、自己破産につながってしまいます。
住宅ローンが返済不可になるとこのような事態が生じ、生活の立て直しができなくなるかもしれないので注意が必要です。

住宅ローンが返済不可になる前に実践したい対処法

住宅ローンが返済不可になる理由はさまざまです。
たとえば、収入に応じた適正な借入額を超えていると、返済が難しくなることがあるでしょう。
また、失業や病気などの予期せぬ事態が起きて、返済を続けられなくなることも考えられます。
もし返済不可になりそうだと感じたら、今後の生活のためにも、早めに対処法を実践しましょう。
有効な対処法は、おもに3つあります。
1つ目の対処法は、住宅ローンを契約している金融機関などに相談することです。
返済プランを変更したり、少しの間だけ返済額を減らしたりなどの対応をしてもらえると、返済を続けられる可能性があります。
今後立て直せる見込みがある場合や、自宅を売却したくないときは、まず相談してみましょう。
2つ目の対処法は、団体信用生命保険が適用できるか調べることです。
病気やケガ、それに伴う高度障害を負った場合などは、保険を適用できる可能性があります。
適用対象は契約内容によって異なるので、確認してみましょう。
そして3つ目の対処法は、自宅の売却を検討することです。
売却には抵抗を感じるかもしれませんが、そのまま住宅ローンを滞納していると、最終的には競売にかけられて自宅を失ってしまいます。
先述のとおり、競売は市場価格よりも売却価格が安くなるため、今後の生活が厳しくなる可能性もあります。
ですから、競売にかけられてしまう前に、ご自身で売却したほうが良いでしょう。

住宅ローンが返済不可になった際に回避するべき「競売」とは

競売とは、裁判所によって自宅が強制的に売却されてしまうことです。
住宅ローンが返済不可になりそうな場合、競売はとくに避けるべき事態だといえます。
なぜなら、競売にかけられると多くのデメリットが生じてしまうからです。
まず、売却価格が市場価格よりも4割ほど安くなるので、住宅ローンの完済は難しいでしょう。
それなのに、住宅ローンの残債は一括返済を求められてしまいます。
さらに、売却金は住宅ローンの返済に充てられ、引っ越し費用などに使うことは認められません。
以上の点から、生活を再建することが難しく、自己破産してしまう可能性が高いと考えられます。
そして、競売物件として新聞などに載るため、周囲に知られてしまうこともデメリットです。
しかし、住宅ローンを滞納しても、すぐに競売にかけられてしまうわけではありません。
住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでは、以下のような流れで進みます。

• 滞納から1～2か月ほど経つと督促状や催告書が届く
• 3か月以上滞納が続くと期限の利益を喪失し、代位弁済がおこなわれる
• 競売の申立てがおこなわれ、競売開始決定通知が届く
• 裁判所による現地調査が実施される
• 期間入札の公告がおこなわれ、競売が実施される

滞納が続いて期限の利益を喪失すると代位弁済がおこなわれ、保証会社が金融機関に一括支払いをします。
すると債権者が保証会社に代わり、競売の申立てがおこなわれ、手続きが進んでしまいます。
ですから、住宅ローンが返済不可になりそうだと感じた時点で、早めに金融機関に相談したり売却を検討したりすることが大切です。
それでも解決できそうもない場合は、任意売却をおすすめします。

住宅ローンが返済不可になった際に検討するべき「任意売却」とは

通常の売却ができない場合に債権者の許可を得て不動産を売り出す方法を、任意売却といいます。
通常の売却ができないのは、手持ちの資金や不動産の売却金を使っても住宅ローンを完済できない場合です。
住宅ローンを完済できないと、「抵当権」を抹消することができません。
抵当権とは、返済が滞ったときに債権者が不動産を担保にできる権利のことで、抹消するためには住宅ローンを完済する必要があります。
不動産を売却する際は抵当権を抹消する必要があるので、住宅ローンを完済できる見込みがないと不動産を売り出すことができません。
ただし、そのような場合でも、債権者の許可を得ることで任意売却ができます。
なぜ、競売よりも任意売却が良いのかというと、以下のような多くのメリットがあるからです。

• 市場価格に近い価格で売れる可能性がある
• 売却金で住宅ローンを完済できなくても分割返済ができる
• 売却金を引っ越し費用に使うことが認められる
• 住宅ローンが返済不可のために売却するという事実を知られずに済む

任意売却は金融機関の許可が必要な点などが通常の売却と異なりますが、売却の流れはほぼ同じです。
そのため、市場価格に近い価格で売り出すことができ、競売よりも高い売却金を得られる可能性があります。
また、残債の分割返済ができたり、売却金を引っ越し費用に使えたりするため、自宅を売却したあとの生活を再建しやすいでしょう。
住宅ローンの返済に困って売却する事実を周囲に知られる心配が減ることも、メリットの1つです。
ただし、任意売却にはデメリットもあります。
それは、任意売却は基本的に住宅ローンの滞納が始まってから選択する方法なので、信用情報機関に事故情報が登録されてしまうことです。
事故情報が登録されると、新規のローンが組めないなどのデメリットが生じてしまいます。
ですから、住宅ローンが返済不可になりそうだと感じたら、滞納する前に対処法や通常の売却を検討しましょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可になって自宅が競売にかけられると、生活再建が厳しくなってしまうので、早めに対処法や任意売却を検討しましょう。
私たち「湘浜不動産株式会社」は神奈川県鎌倉市を中心に、横浜市や湘南エリアで不動産売却をサポートしております。
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