不動産売却時に覚えておきたい減価償却費とは？計算方法や注意点を解説！

不動産売却をした翌年には、人によって譲渡所得税の納税義務が発生する場合があります。
譲渡所得税が課税されるかどうかを知るためには、減価償却費などを使って計算することが必要です。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい減価償却費の特徴や計算方法、注意点についてもご紹介します。
神奈川県鎌倉市を中心に横浜市、湘南エリアで不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の売却で知っておきたい減価償却費とは

不動産売却で税金の計算をする際に、減価償却費という言葉を見る機会があると思います。
ここでは、不動産売却の税金計算に必要な減価償却費の特徴について解説します。

減価償却費とは

減価償却費とは、年数の経過とともに固定資産の価値の減少を数字として表したものです。
固定資産とは、取得に10万円以上かかった資産のことで、不動産やパソコン、車などが該当します。
減価償却費は毎年経費として計上できるため、減価償却費の対象となる固定資産を把握することで節税対策が可能です。
一般的に、減価償却は会社など事業者がおこなう経理処理として捉えられていますが、不動産を売却した際は、個人でも減価償却費が関わってきます。

譲渡所得税の計算に必要な減価償却費

不動産を売却した際は、売却により利益が生じた場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は売却価格とイコールではなく、次の計算式から求められます。
譲渡所得＝売却価格-（取得費-減価償却費）−譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金や支払った仲介手数料、登記費用、住宅ローン事務手数料などの不動産を取得した際にかかった諸費用のことです。
譲渡費用はとは、今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用など、不動産売却にかかった諸費用が該当します。
減価償却を差し引くのは建物のみで、土地は劣化しないという考え方から減価償却の対象にはなりません。
そのため、一戸建てやマンションなど建物を売却した際に、建物のみの取得費から減価償却費を差し引いて譲渡所得を計算します。
上記の計算により譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税の納税義務が発生します。
譲渡所得税は誰が計算する？
計算によって譲渡所得が生じた場合、譲渡所得税を納税しますが、これらの計算は誰がおこなって、いつ納税するのか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
譲渡所得税の計算は税務署がおこなう通知をしてくれる訳ではないため、自分で計算をしなければなりません。
税理士などに計算を依頼することも可能ですが、別途費用がかかります。
また、譲渡所得税の納税に関しては、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をして納税までおこないます。
普段確定申告をする習慣がないサラリーマンの方は、譲渡所得が生じた翌年に確定申告が必要になるので注意しましょう。

不動産売却で知っておきたい減価償却費の計算方法とは

不動産売却で譲渡所得を計算するときに必要になる減価償却費の計算方法について解説します。

定額法による計算方法

減価償却費の計算には定額法と定率法がありますが、建物の売却では原則的に定額法で計算します。
建物の減価償却費を求める定額法の計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
次に、上記計算式のそれぞれの項目について解説します。

建物購入代金

減価償却は建物のみが対象のため、マンションや一戸建ての場合は、最初に建物のみの購入代金を調べなければなりません。
売買契約書に土地と建物の価格がそれぞれ記載されている場合は、そのまま建物の価格を使って計算します。
建物と土地の合計金額しか記載されておらず消費税が記載されている場合は、消費税の金額から建物の価格を算出できます。
建物購入代金＝売買契約書に記載の消費税÷消費税率＋消費税
土地には消費税が課税されないため、売買契約書に消費税の記載がある場合は、建物購入代金を調べることが可能です。
ただし、消費税が記載されているのは、売主が法人だった場合の取引で、個人が売主の場合は消費税が課税されません。
消費税の記載がない場合は、毎年国土交通省が発表する建築標準単価から、建物の推定価格の算出が可能です。
建物購入代金＝建築年の標準建築単価×専有面積
標準建築単価とは、床面積1㎡辺りの工事費の平均値のことで、建物の構造ごとに値が異なります。
1㎡辺りの標準建築単価に延べ床面積を掛けることで、建物の購入代金が計算できるのです。

償却率

建物には、価値がなくなる期間が国によって定められていて、その期間のことを法定耐用年数といいます。
償却率とは、定められた法定耐用年数までに減少していく価値の割合のことで、構造や材質により次のように異なります。

• 鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋コンクリート造：耐用年数70年・償却率0.015%
• 木造・合成樹脂造：耐用年数33年・償却率0.031%
• 木造モルタル造：耐用年数30年・償却率0.034%

法定耐用年数が長いほど償却率が低くなり、価値の減少が遅くなることが特徴です。

経過年数

経過年数とは、不動産の築年数ではなく、購入してから売却するまでの期間のことです。
1年未満の端数は、6か月以上は切り上げて1年、6か月以内は切り捨てになります。
たとえば、経過年数が10年5か月の場合は切り捨てて10年、10年6か月の場合は切り上げて11年です。

不動産売却で知っておきたい減価償却費の注意点

不動産売却で譲渡所得を計算する際に、気を付けたい注意点についてご紹介します。

取得費がわからない場合の注意点

不動産を購入した当時の取得費がわからない場合は、不動産売却金額の5%を概算取得費として計算できます。
ただし、概算取得費よりも購入したときの金額のほうが多い場合は、損になるので注意が必要です。
取得費が多いほど譲渡所得が減り節税対策ができるため、できるだけ取得費を証明できる書類を用意しておきましょう。

譲渡損失が生じた場合の注意点

不動産売却で損失が生じたときは、損益通算や繰越控除の特例が利用できます。
損益通算とは、譲渡損失を給与やその他の所得から控除できる特例で、所得を減らして所得税や住民税を減税できます。
損益通算でも控除しきれない損失は、売却した翌年から最大で3年間の繰越控除が可能です。
なお、損益通算や繰越控除の特例を利用する場合は、不動産を売却した翌年に確定申告が必要になります。
また、マイホームの売却で損失ではなく売却益（譲渡所得）が生じた場合は、3,000万円まで譲渡所得が控除される特例もあります。
3,000万円特別控除を利用する際も、一定の書類の提出と確定申告が必要です。
ただし、3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないため、買い替えで住宅ローンを利用する際は、どちらが得かシミュレーションしておきましょう。

まとめ

建物の不動産売却で売却益（譲渡所得）が生じた場合は、その売却益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税を計算する際に必要になるのが、建物の価値の減少を数字で表した減価償却費です。
不動産売却により売却益や譲渡損失が生じた場合も、確定申告をすることで受けられる控除があることに注意しましょう。
神奈川県鎌倉市で不動産売却をご検討中の方は、湘浜不動産株式会社へ。
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お客様のご要望に沿ったご提案をさせていただきますので、ぜひお気軽にお問合せください。